А не купить ли мне отель...

Таким вопросом задаются многие из инвесторов на Коста дель Соль.

И не зря!

Провинция Малаги уже четвёртый год подряд бьет все свои исторические рекорды по туризму, и соответсвенно местные отели также заявляют о своих высоких уровнях заселяемости. 

Отельный бизнес превратился в один из самых популярных и зачастую выгодных на побережье, уже не говоря о его престиже.

В то время как международные сети отелей продолжают инвестировать в покупку как уже существующих крупных отелей, так и проектов строительства новых, бизнесмены и предприниматели рассматривают варианты покупки или строительства менее грандиозных в своём размере отелей, «Bed & Breakfast”, и бутик-отелей. Именно этот сегмент мы и обсудим в этом репортаже. 

Все варианты мы всегда рассматриваем первым делом с точки зрения зоны комфорта наших клиентов относительно сложности осуществления проекта.

Клиент А «Хочу приобрести готовый бизнес, в который могу добавить свои изюминки и оптимизировать его стиль и рентабельность. Не хочу заморачиваться с лицензиями, большим ремонтом и тд.»

В этом случае естественно речь идёт о максимально выгодной покупке уже работающего отеля и хостеля, в котором можно немного заработать на будущей перепродаже и улучшить финансовые результаты бизнеса.

При такой инвестиции обычно имеет смысл покупать компанию SL которая является собственником и оператором отеля. Из преимуществ - готовая репутация и бренд, работающий бизнес со своим маркетингом, персоналом и тд. Также, покупая акции компании, а не объект недвижимости, инвестор экономит на налоге на покупку недвижимости (8-10%).

Из недостатков - процесс проверки задолженности, корпоративных обязательств и тд должен быть крайне тщательным, поскольку новый владелец бизнеса берет на себя всю подобную ответственность. Также по поводу контрактов с поставщиками и персоналом. Если вы захотите заменить или сократить персонал, вас нужно будет иметь в виду компенсацию и условия их контракта. Вам не обойтись без крайне экспертного адвоката со специализацией на корпоративных законах. 

Заранее также нужно продумать ваш бизнес план - каких инвестиций времени и финансов потребует бизнес для того, чтобы вывести его на более прибыльный уровень?

Сверьте тарифы с другими похожими отелями, обратите внимание на источник и стоимость (комиссию) продаж и резерв, рассмотрите возможность дополнительных услуг клиентам, просчитайте возможный косметический ремонт или обновление интерьера и как они могут оправдать поднятие цен.

Клиент Б «Я готов на подвиги! - инвестировать время, энергию и ресурсы на значительные изменения, процесс лицензий меня не пуганет, НО я хочу со временем создать выгодный проект, которым буду гордиться и получить соответственную прибыль при перепродаже»

Таких клиентов чуть меньше, чем первых. В первую очередь это риск - процесс получения лицензий сложный и длительный. Необходимо терпение и ещё раз терпение и опытная команда архитекторов, юристов и строителей. Время и деньги - нужно иметь в запасе на 50-70% больше, чем вам кто-либо рассчитает.

Есть особый профиль людей, которые от души увлекаются и полностью вовлекаются в такие проекты. Для них превратить кое-что в настоящую «конфетку» это не только финансовое решение, но и по их характеру этот процесс им приносит огромное удовлетворение и самореализацию.

Из наших архивов мы можем привести примеры полностью заброшенных зданий или давно закрытых отелей в чудесных, но сложных для получения лицензий локациях, старинные усадьбы и бодеги, большие бюджетные хостели, частные виллы с возможностью увеличения застроенной территории и перестройки в туристические «Bed & Breakfast”.

Некоторые клиенты заходят в такие места, которые остальных пугают даже издалека и сразу загораются глаза и подключается фантазия и визуалиция. Их оттуда не увести - они уже подключились к своему внутреннему процессу, мотивации и азарта.

Обычно это состоятельные бизнесмены, которые уже набили руку на других похожих проектах. Мысленно они уже подсчитали и просчитали бюджет и прибыль «не отходя от кассы».

Зарабатывают они на таких проектах обычно намного больше, чем клиенты А. Зачастую они и перепродают этим же клиентам А уже перестроенную конфетку с очень хорошей рентабельностью и спешат реинвестировать эту прибыль в свой следующий проект.

Клиент В «Хочу инвестировать в строительство отеля под заказ оператора. Для меня это чисто деловое решение, я владею активом, с которого буду получать гарантированную Аренду и потом перепродам либо самому арендатору либо другому».

Клиент В чаще всего имеет строительную или инвестиционную компанию здесь или в другой стране, он изучил рынок, понял что есть спрос на отели. Для него участок и будущий отель является лишь финансовым активом, а проект не больше чем выгодной сделкой. Прежде чем сделать любой шаг вперёд, ему нужен его будущий арендатор, и только по его конкретному заказу или запросу которого он будет двигаться дальше. 

Вместе, они сначала согласуют условия своего договора, локацию, размер, бюджет аренды, и сотню других критерий.

В этом случае наши клиенты бывают как инвесторы, так и операторы-арендаторы. 

Под их уже согласованный запрос начинается первым делом поиск подходящего участка. Такие проекты почти эксклюзивно ведутся опытными инвесторами, поскольку с их максимальным уровнем сложности могут справиться только они.

Ответ на среднюю рентабельность инвестиций в отель не может быть обобщённым. Он полностью зависит от профиля клиента и его готовности на риски и инвестицию времени и ресурсов - чем выше он, тем выше потенциальная отдача.

Среди наших клиентов представлены все 3 вышеописанные примеры, но как таковых сделок всё таки больше воплощается клиентов А, хотя многие из них начинают свой процесс с намерением Б.

Из клиентов А, на протяжении полутора-двух лет, они могут достичь рентабельности порядка 6-7% в год, плюс увеличенной стоимости их актива ещё порядка 15% (в непосредственной зависимости от роста местного рынка).

Выгодными на данный момент локациями для отельного бизнеса мы считаем Малагу, Торремолинос и Тарифу. 

Если вас интересуют инвестиции в отель, или в другие объекты на Коста дель Соль, наш клуб инвесторов Люкс Марбелья (www.investmarbellaproperty.com) будет рад помочь вам с подробной консультацией, подборкой и всем процессом покупки и развития.

 

Комментарии

comments