Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Недвижимость в Испании 2016

Недвижимость в Испании 2016

Рынок недвижимости в Испании 2016г и как на нем выгодно заработать

Испания - даже само слово пахнет морем, жасмином, паэльей и теплом. Уже на протяжении десятилетей эта чудесная страна привлекает на покупку дачи или квартиры сотни тысяч иностранцев, заманивая их своей средиземноморской харизмой, климатом, прекрасным стилем жизни и многими другими преимуществами.

Из только что опубликованных комитетом нотариусов Испании данных, в сфере недвижимости, светлое будущее все быстрее наступает на пятки загостившему экономическому кризису (Напомним, что с момента начала кризиса, стоимость недвижимости в Испании существенно понизилась, в среднем на 35-50%, но в  некоторых регионах и до 60% - в основном самые жесткие спады наблюдались на севере страны и в других наименее туристических районах):

  • В феврале 2016г объём сделок вырос на 22,9%, составив в общей сумме 34,268 купль-продаж недвижимости, что позиционирует настоящий момент как рекордный за последние 10 лет, то есть достигая уровня бум-времен до наступления кризиса в 2007 году
  • Количество выданных банками ипотек вырос на 34,7% за тот же период (по сравнению с февралём 2015г.), в то время ипотечные ставки остались достаточно низкими. В среднем, банки профинансировали кредиты на 78% от общей стоимости обьекта, что чуть выше уровня предыдущего года.
  • С конца 2013 года цены на недвижимость впервые начали постепенно дорожать, а в 2015 году общий рост цен составил 12-14%
  • Недвижимость у моря дорожает быстрее всех остальных регионов Испании, но тем не менее все еще остается одной из самых дешевых в Европе
  • Вторичная недвижимость, а именно апартаменты, стали намного популярнее новостроек и выросла на 25,9%. Спрос на семейные виллы также вырос на 22,6%, а с ним подоражала и их стоимость - на 3,8%.

Среди покупателей недвижимости, иностранцы занимают немаловажное место: последние несколько лет их доля растет из года в год и на сегодняшний день составляет около 13-14% от общего количество сделок.

IMG_2361 IMG_2355

В прошлом 2015году, ставшим для наших соотечественников самым кризисном в сфере туризма и покупки жилья в Испании (был зарегистрован спад 40%), они приобрели 4% от общего обьема проданной иностранцам недвижимости, а граждане Украины еще 2%.  Для сравнения, первое место заняли как всегда англичане (20% от общего обьема), а второе опять же французы (8%). Среди 3 самых популярных для российских покупателей  районов Испании - это Валенсия (а именно Аликанте), Каталония (Гирона) и Андалусия (Малага).

Что касается известных "золотых виз", то есть выделения Испанией ВНЖ иностранным инвесторам при покупке обьектов недвижимости стоимостью более 500,000 евро, то после некоторых поправок и усовершествований закона, благодаря ему в 2015 году количество новых резидентов выросло по сравнению с первым годом его действия.

В целом за первые 2 года с момента одобрения закона, покупателям недвижимости было выдано почти 1,200 ВНЖ, 35% из которых приходится на граждан РФ, то есть россиянами за это время было приобретено 417 дорогостоящих обьектов в рамках закона о "золотой визе". При этом наибольшее количество таких сделок пришлось на побержье Испании.

IMG_2360

IMG_2356

Некоторые интересные данные о покупке недвижимости в нашем местном регионе Малаги:

  • Приблизительно 75% покупателей являются НЕ резидентами
  • Из них на первом месте уже на протяжении многих лет англичане, а россияне с 2014 года занимают почетное 3е место (в 2015 году количество приобретенных россиянами обьектов  в Малаге составило 2,377)
  • Согласно результатам отчетов компании CBRE/Panorama,  в Марбелье в 2015 году обьем сделок вырос на 9,8%, а из общего количества проданных обьектов 80% перешли в руки иностранцев
  • По их же данным, средняя стоимость недвижимости в Марбелье, сравнительно с "золотыми временами" Коста дель Соль, на данный момент занижена на 15-20%
  • Также ими на территории Коста дель Соль замечена весьма активная деятельность инвестиционных фондов и крупных сделок по покупке участков, составивших в целом в 2015 году более 500,000 кв метров, что значит что на протяжении следующих 12-18 месяцев эти проекты будут разрабатываться как строительство новых жилых и коммерческих комплексов

 

IMG_2357

 

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ НА КОСТА ДЕЛЬ СОЛЬ

Из уст местных специалистов -риалторов, с января 2016г. наибольший спрос среди инвесторов на Коста дель Соль имеют банковские квартиры, стоимостью примерно до 150,000 евро, приобретаемые ими в качестве инвестиционных проектов на краткосрочную аренду.

Это частично обьясняется тем, что международный туризм в Испании в 2015 году превысил свои исторические пики, в том числе на побережье Коста дель Соль. Уже с осени 2015г. курортные отели заявили о рекордном количестве броней, что во многих случаях привело к повышению цен на проживание.

Для Марбельи, это однозначно повысило спрос на краткосрочную аренду жилья, что в свою очередь привело к росту спроса на покупку таких обьектов с целью их аренды.

Типичная сделка выглядит примерно так (пример представляется чисто для наглядности, по рассказам и личному опыту как профессионалов, так и самих покупателей):

Купил -

  • Покупка двух-комнатной квартиры напрямую от банка, с видом на море либо в пешковой близости от моря, ценой около 140,000 евро
  • Банковская ипотека для иностранцев выдается в среднем на 50% стоимости. На настоящий момент такая ипотека на оставшиеся 50% может быть оформлена на срок 25 лет, с процентами Еврибор плюс 1%, что значит ипотечный платеж около 260 евро в месяц, то есть 3,200евро в год
  • То есть, наличными покупатель должен иметь залог 50% плюс затраты на покупку порядка 10% от стоимости (налоги, пошлины, оплата юридических услуг), то есть около 85,000 евро
  • Такого вида обьекты для успешной сдачи в аренду почти всегда нуждаются в небольшом ремонте, модернизации, новой мебели и других жилых удобствах, так что в случае квартиры такого размера, может обойтись порядка 12-15,000 евро
  • В случае основательной заниженности в реальной стоимости квартиры, также вам придется оплачивать процентную государственную пошлину, основанную на разнице между официальной рыночной стоимостью квартиры, и оплаченной вами ценой
  • В итоге, полная сумма инвестиции составляет почти 100,000 евро, плюс ипотечный кредит на 70,000евро


Сдал -

  • В зависимости от локализации и других ключевых характеристик квартиры, агент по краткосрочной недвижимости сможет помочь вам выгодно сдать квартиру хотя бы на 20 из 52 недель года (то есть летний сезон, плюс несколько других дат, в основном во время каникул), в среднем примерно от 400 евро в неделю (низкий сезон) до 900 евро в неделю (июль-август), то есть в среднем около 9,000 евро в год
  • Из доходов обычно около 15% оплачивается агенту в качестве комиссионных, плюс должны иметься в виду и другие бытовые расходы  как счета и малые починки по дому, а также налоги на доходы, "IBI",  и новый налог на недвижимость в краткосрочной аренде, который вступит в силу уже с лета 2016г
  • Чисто ради наглядности, можно предположить, что из 9,000 евро доходов, после оплаты ипотеки, налогов, комиссионных и расходов, остается около 30-40% прибыли, то есть приблизительно 3-3,500 евро в год

Продал -

  • В основном инвесторы рассчитывают на заниженность как минимум 20-25% от рыночной стоимости такой недвижимости (естественно все зависит от вашей находки - на аукционе реально возможно найти и такие сверх-выгодные обьекты, стоимость которых на данный момент занижена и на 50%, но это уже для самых шустрых и всемогущих агентов и их клиентов, имеющих при себе немалую часть стоимости наличными), а также на будущий рост стоимости таких обьектов еще на 15-20% в ближайшие 3-4 года.
  • То есть, при продаже через несколько лет, на такой покупке возможно заработать около 60,000 евро, в то время как ипотечные, бытовые и юридические расходы по купле-продаже за это время по идее должны быть покрыты арендой. (за 3-4 года прибыль с аренды составит порядка 12,000-15,000 евро, что и пойдет на покрытие изначальных расходов по купле, так что из прибыли по продаже останется вычесть лишь связанные с ней расходы - комисиионные агенту плюс гонорары юристов и опять же налоги)
  • Итак, подводим примерный итог этой низкорисковой сделки - 50,000 евро за 4 года при наличной инвестиции 100,000евро = 50%

Picture-1_25

Остальные выводы и рассчеты можете сделать сами, или с помощью финансового советника.

Наша организация с начала 2013 года выступает в качестве доверенного советника, путеводителя и информационного партнера русскоязычных жителей и туристов на Коста дель Соль.

За время нашей деятельности нам удалось познакомиться и проверить на опыте работу профессионалов в этой сфере, поэтому мы всегда рады помочь вам в выборе наиоболее подходящей для вашей ситуации, требований и бюджета агентства, адвокатской конторы и специалистов по ВНЖ, инвестиционного советника, банка, строительной компании, архитекторов и дизайнеров интерьеров.

Мы также рады порекомендовать некоторые из их экслюзивных обьектов, как на краткосрочную аренду, так и на покупку: http://luksmarbella.com/nedvizhimost/
Индивидуальные запросы и вопросы также можете выслать нам на эл почту: vip@luksmarbella.com

IMG_2359

Среди источников информации и данных:  Colegio de Registradores, газеты El Pais, El Mundo, diario SUR, Opinión de Málaga, The Times, инфосайты Fotocasa, dompick.ru, kyero.es, а также личные беседы и опросы с экспертами в области недвижимости и финансов и российскими инвесторами и покупателями недвижимости. Всем им выражаем нашу искреннюю благодарность.

 

Комментарии

comments

Самые популярные блоги