Один из самых популярных запросов, с которыми к нам обращаются клиенты в Клуб Инвесторов Люкс Марбелья, это инвестиция в жилые объекты на сумму порядка €150-€200 тысяч, с целью последующей сдачи в аренду.
Многие из них пока ещё не проживают на Коста бель Соль на постоянной основе, но их интересует постепенно делать шаги в этом направлении.
Некоторые хотят пользоваться этим же жильём во время своего отпуска, и сдавать его в краткосрочную аренду остальное время, в то время как другие предпочитают иметь стабильные доходы от долгосрочной аренды.
Начнём с того, что в виду крайне низкой стоимости ипотечных кредитов (порядка 1,5- 2%), в целях максимальной рентабельности от имеющегося капитала, мы рекомендуем по мере возможности разделить сумму капитала на покупку двух объектов, с банковским финансированием 50% остальной суммы стоимости.
Имея в виду расходы на покупку (налог, нотариус и юрист), приобретение двух объектов вместо одного, обойдётся чуть дороже, поэтому в примере наличия €200,000, это значит рассмотреть покупку двух объектов стоимостью €150,000 каждый, с дополнительным ипотечным финансированием €150,000.
В итоге:2 квартиры, стоимость каждой €150,000, общая сумма €300,000, плюс €30,000 расходы по покупке.
Вложенный капитал: €180,000 (50% от стоимости каждой квартиры, плюс €30,000 на расходы)
€20,000 (по €10,000 на каждый из двух объектов) оставляем в резерве для возможно необходимого ремонта, мебели и бытовой техники, небольших изначальных затрат связанных с получению туристической лицензии в случае краткосрочной аренды, страховки арендодателя, и т.д.
Ваш капитал теперь работает на вас вдвое более продуктивно.
Этот случай Не ваш, если ваши обстоятельства не соответствуют условиям предоставления банком ипотечного кредит. Не унывайте! Покупка без банковского кредита имеет свои преимущества- возможно вам удастся более плодотворно поторговаться с хозяином объекта, поскольку для них такой случай всегда предпочтителен, а также для вас обойтись без банка также удалит некоторые дополнительные расходы и бюрократические нюансы.
Что необходимо учесть при выборе квартиры в целях аренды:
- Локация – для долгосрочной аренды рассматривайте пешую доступность от инфраструктуры и школ; для краткосрочной аренды из главных факторов это море – вид и доступность.
- местность – максимальным спросом естественно пользуются наиболее крупные, известные и населённые пункты, расположенные ближе всего к транспорту (аэропорт, Ж/Д), то есть в нашей округе это прежде всего Малага, Фуенхирола, Марбелья и Пуерто Банус. Также имейте в виду основные национальности и социо-экономический сегмент населения в этой местности
- коммунальные расходы – в некоторых урбанизациях стоимость коммунальных услуг обходится владельцам €50 в месяц, а в других и €500 в месяц. Зависит сумма от многих факторов, в том числе конечно же фешенебельность урбанизации, но в основном количество и качество входящих в эту оплату услуг: наличие и размер сада и зелёной территорий, бассейнов, охраны, консьержа, спортзала и тд. Эту оплату вы должны иметь в виду при расчёте аренды, поскольку платить за эти услуги будете вы как собственник. Размер квартиры также имеет значение при расчёте стоимости этих услуг для собственника. Иногда в эту стоимость входит оплата воды, не забудьте уточнить.
- Устав урбанизации – в некоторых урбанизациях собственникам запрещено сдавать квартиры в краткосрочную аренду, а в некоторых также есть условия по сдаче даже в долгосрочную аренду
- Средняя стоимость квадратного метра в урбанизации и цены на аренду
- Состояние квартиры, интерьера, мебели и бытовой техники, а также стоимость какого-либо необходимого ремонта, починок и покупки новой мебели, аксессуаров, кухонных приборов и спальных принадлежностей, наличие кондиционера (например для получения туристической лицензии для сдачи в краткосрочную аренду рабочий кондиционер обязателен
Если вы выбрали путь самостоятельной покупки недвижимости и обращаетесь напрямую в агентства, к застройщикам или к собственникам, имейте в виду, что их целью естественно является продать вам свой объект, так что действуйте по принципу «доверяй, но проверяй».
Из многих случаев когда при наших проверках выяснилось, что собственник или его агент мягко говоря преувеличивали преимущества, можно упомянуть в качестве примера такие ситуации:
- необходимые для покупателя элементы ремонта квартиры запрещены администрацией урбанизации. К примеру, одним из обязательных требования покупателя было застеклить террасу/встроить лестницу/огородить «его» часть сада и тд, со стороны продавца его убеждают что да, конечно это возможно. Два звонка в администрацию подтверждают что это не так.
- Со стороны продавца, покупателя информируют, что средняя аренда в урбанизации за квартиры похожего размера составляет €х. За 20 минут исследования в интернете, вырисовывается совсем другая картинка
- Перед окнами квартиры с видом на море, пустует крупный участок земли. На вопрос не планируется ли там в скором будущем строительство, агент собственника немедленно отвечает что нет, там строить запрещено, что это защищённая зона. Навести справки в этом случае не так легко как в первых двух случаях, но за пару часов мы всё равно находим информацию о не так давно выданной лицензии на строительство 3-этажного жилого комплекса, что помимо 1,5 лет пыли и шума, так же закроет вид на море из квартиры
Таких примеров к сожалению много.Поэтому покупателю недвижимости крайне важно понимать роль, задачу и ответственность каждого «игрока» в сделке – за что отвечает продавец, его агент, ваш адвокат, банк, нотариус, строитель и т.д.
Поэтому даже опытные инвесторы выбирают путь покупки с помощью таких независимых консультантов по недвижимости, как наш клуб инвесторов, понимая, что имея доступ к таким услугам «персонального шоппера», при том же бесплатным, они снимают с себя большую часть стресса, хлопот и затрат времени на поиски, подборки и проверки.
По поводу аренды объектов, вам предстоит решить заниматься самостоятельно сдачей и обслуживанием, либо отдать в руки надёжных профессионалов. Конечно же первый вариант займёт у вас немало времени и усилий, но и заработаете вы несомненно больше.
Также решите предпочитаете ли вы сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду. В последнем случае вам придётся получить лицензию на туристическую аренду, стоимость её не большая, и сделать за вас это может как агент, так и большинство местных административно-бухгалтерских фирм (Gestoria). Для получения лицензии объект должен соответствовать нормам Туристического жилья – от работающего кондиционера, до наличия всех основных предметов домашнего бытового обеспечения.
Комиссии агентств колеблются от 10-20%, в зависимости от самого агентства и предоставляемых ими услуг – только продажа и резервы, заселение/выселение, уборка и тех обслуживание. Обязательно проверьте надёжность и профессионализм агентства, а также условия самого контракт, здесь можно попасться на удочку в спорных условиях по эксплуатации и эксклюзивности контракта.
При выборе варианта долгосрочной аренды, крайне важно иметь рекомендации или гарантии по отношению к вашему арендатору, дабы предотвратить риски неоплаты аренды. Для собственников в Испании существуют страховки по оплате аренды, которые мы также рекомендуем нашим клиентам.
При стоимости объекта €150,000, для рентабельности ежемесячная аренда должна составлять порядка €900-€1000 в месяц, то есть €11,000-€12,000 в год. Электричество, интернет и вода обычно оплачивается арендатором, а остальные расходы (налоги, оплата коммунальных услуг урбанизации, мусор), собственником.
После вычета ежегодных расходов, рентабельность обычно в среднем составляет порядка 6-7% годовых.
К этому обычно в наших расчётах мы добавляем 3-5% в год в счёт рыночного роста стоимости объекта, хотя последние 5-6 лет она на самом деле растёт намного больше – 8-12% в год, в зависимости от локации.
Добавим, что бюджетная недвижимость (в цене именно до €150,000), является самой динамичной как в росте цен, так и в скорости продажи.
Эта цифра конечно же в какой-то момент может стать и ниже за счёт какого либо изменения на рынке недвижимости, но также и ещё выше, в тех случаях, когда объект покупается по заниженной рыночной цене, либо реализуются инвестиции в ремонт и оптимизацию состояния квартиры.
Из наших проработанных кейсов, рентабельность за 3 года (покупка, ремонт, доходы от аренды и перепродажа), включая выгодную последующую перепродажу на 20-30% выше стоимости изначальной покупки, составляла в среднем порядка 12% годовых (до оплаты налога на прибыль).
Рентабельность от краткосрочной аренды в окончательном итоге составит примерно такую же сумму, как и долгосрочная, имея в виду более низкие цены и заселённость вне сезона, комиссии с продаж, и тд. Исключением являются те случаи, когда процессом аренды занимается сам собственник с помощью талантливого программиста-информатика, который сможет вывести рекламу объекта в топ ранкинг поисковых систем.
Нельзя сказать, что процесс покупки инвестиционной недвижимости прост, ни что он предоставляет какие-то гарантии, но при помощи проверенных профессионалов, он может быть очень даже интересным и выгодным вариантом для среднесрочной инвестиции вашего капитала.
Мы сопровождаем наших клиентов от А до Я всего вышеописанного процесса «под ключ», на каждом шагу представляя только интересы наших клиентов.
Если вас интересуют наши бесплатные сопровождающие услуги по жилой, коммерческой или инвестиционной недвижимости, будем рады вашему звонку или личной встрече!
www.investmarbellaproperty.com/ru
marina@luksmarbella.com / 0034 616 750 804
Из нашей публикации в журнале Жить в стиле МарбельяРу
